Anaokulu Yatırımı 2025 Yılı Saha Raporumuz
Telefon görüşmelerimiz genellikle yüksek bir motivasyonla başlar: ‘Hocam harika bir yer buldum, kirası çok uygun, hemen tutuyoruz.’ Yatırımcı bu aşamada haklı bir heyecan içindedir. Ancak tecrübelerimiz gösteriyor ki; fizibilite yapılmadan, sadece duygu ve motivasyonla girilen bu süreçte yatırımcı, ticari risklerin ortasında savunmasız kalmaktadır. Bizim görevimiz, o heyecanı sürdürülebilir bir iş modeline dönüştürmektir.”
Türkiye’de anaokulu açmak ve anaokulu yatırımı yapmak dışarıdan “kârlı ve prestijli” görünür; sahada ise çoğu proje, görünmeyen mayınlara basar. Bu rapor, teorik bir yazı değildir. Okul Danışmanlığı Hizmetleri olarak 2025 yılında şantiyede, ruhsat masasında ve veli görüşmelerinde bizzat çözdüğümüz krizlerin bir özetidir.
Bu rapor şu kritik sorulara yanıt verir: •
- Anaokulu yatırımı gerçekten karlı mı?
- Ruhsatı alırsam iş biter mi?
- Neden bazı okullar açılır açılmaz dolarken, bazıları batıyor?
- 2026’da eğitim yatırımcısını zorlayacak asıl değişim ne?
Tespit 1. Kiralama Aşamaları
Bu aşama kritik konuların başında gelmektedir. Çünkü anaokulu açmanın ilk aşaması bina bulmaktır. Bu noktada karşımıza mülk sahipleri ve emlakçılar çıkmaktadır. Biri kendi komisyonunun derdinde, diğeri de aylık sabit gelir peşinde. Yani kurtlar sofrasındaki kuzu gibiyiz. Eğer kendi kurallarımızı koyamıyorsak, onların kurallarına uymak zorunda kalacağımızı söyleyebilirim. Şimdi sahada yaşadığımız bir kaç örneği sizinle paylaşalım. Burada müşterilerimizin gizliliği açısından il ve okul ismi telafuz etmeyeceğiz.
VAKA 1- ÇOK UCUZ
Saha incelemesinde bina potansiyelli görünüyordu. Ancak masaya oturulduğunda, mülk sahibinin ‘Tadilatı yaparım’ vaadinin altının boş olduğu ve ciddi ek maliyetler talep ettiği ortaya çıktı.
Sözleşme ve teknik şartnameye dökülmeyen her vaat, yatırım bütçesinde bir sapmadır. Yerinde inceleme raporumuz sayesinde, yatırımcıyı öngörülmeyen %40’lık bir maliyet artışından koruduk
VAKA 2 Çok Ucuz
Yine binamız fiyatının altında bir kiraya sahipti. Bu binanın yaşı soru işareti oluşturuyordu. Teknik raporu şart koyarak yeri kiralama işlemi yapabileceğimizi belirttik. Anaokulu yatırımcımız bu duruma şaşırdı ama teknik olarak binanın sağlamlığını görmemiz gerekiyordu. Bu hayat kurtaran bir kritik karar oldu. Rapor sonucunda binanın teknik olarak güçlendirme yapılması gerektiği sonucu çıkmıştı. Yine bir hayal kırıklığı ama milyonlarca lirayı koruyan bir sigorta olarak görev yaptık.
VAKA 3 Yanlış Odak
Bu vaka, bize sonradan gelen bir anaokulu yatırımcısına ait. Olay gerçekleşmeden önce bizimle görüşmüştü. Bina çok büyüktü ve avantajı olduğu kadar dezavantajları da içinde barındıran bir yapıydı. Tam da bu noktada biz riskleri söyledik ve planlamanın sağlıklı yapılması gerektiğine vurgu yaptık. Ücretimizi ve yapacağımız çalışmaları ilettik. Lakin yatırımcımız daha uygun maliyetle yapmak istediğini beyan etti. Saygı duyuyoruz.
Aradan 6 ay geçti ve tekrar aradı. Biz işin içinden çıkamıyoruz. Desteğinize ihtiyacımız var. Yerinde inceleme yapmak için gittiğimizde binanın yerleşim planı hazırlanmıştı. Tadilatlar yapılmış. Bizden ne istiyorsunuz diye sorduğumuzda hiç bir türlü ilerleme kaydedemedik. Sürekli yap boz yapıyoruz. Çok kilitlendi iş ve yürümüyor.
Sürecin nasıl ilerlediğini dinledik. Bir tanıdığımız vardı. O bizi yönlendirdi birisine. Okul ruhsatı alıyormuş. O bize bir mimarla çalışmamız gerektiğini söyledi. Mimarı da buldu. Projeler çizildi ama hiç bir zaman tam istediğimiz gibi olmadı. Sanki bir şeyleri yanlış yapıyoruz biz anlayamadık ama içimize sinmeyen bir şeyler var ve hiç düzeltemedik. Belki biz de ne istediğimizi tam olarak anlatamadık, ya da karşı tarafa çok güvendik. Bu planı da onlar hazırladı ama tam 4 kez değiştirdik. Bu beşincisi. Çok az zamanımız kaldı, anaokulunu yetiştiremeyeceğiz diye korkuyoruz.
Burada ilk yaptığımız bölge analizi oldu. Sonra iş planımızı ve yapabileceklerimizi belirttik. Yerleşim planının yeniden hazırlanması gerektiğini, neden sonuçlarıyla beraber hazırladık. Raporumuzun karşılığında işe başladık. Binada eksik olanın ne olduğu belli olmuştu. Binanın mimari planlarıyla, bina uyuşmuyordu. Ölçü farklılıkları vardı. Bu nedenle planda yapılan hiç bir şey tam istenildiği gibi durmuyordu.
İlk yaptığımız çalışma içeride röleve almak oldu. Sonra konfor ve işlevselliğe göre yeni planı oluşturduk. Bina onca tadilat yapılmasına karşın itfaiye kaçış koridorları oluşturulamamıştı. yerleşim planından sonra tadilat ekibinin başlatılmasını sağladık. Eş zamanlı olarak itfaiye başvuruları gerçekleşti. Planımız tam not almıştı itfaiye memurlarından.
Bundan sonraki aşamada mimari tasarımlara başladık. Modern bir mimari ile birlikte hem inşaatı hem de üretim aşamalarına geçişi hızlandırdık. 2000 metrekare alanın 3 ayda tamamlanamayacağı belliydi ama Eylül 15 te bizim tüm çalışmalarımız tamamlanmış ve ruhsat işlemleri başlatılmıştı.
Buraya kadar ne güzel diyebilirsiniz ama sonrada dahil olduğumuz projenin yatırımcıya ekstra maliyeti 5 milyon lira olmuştu. Öncesinde yapılan plan değişti. Pencereler, koridor genişlikleri, tuvalet sayıları kapasiteye uygun hale getirildi. Alan değişiklikleri ve yeniden yapılan alanlar kırma dökme işleri boyası gibi ayrıntılar maliyetin ciddi anlamda artmasına neden olmuştu. Sonuç olarak herkesin ihtiyacına cevap vermiştik.
VAKA 4 Ruhsat İşlemleri
Bir yatırımcımız anaokulu açmak istediğini ve ruhsat işlemlerini araştırdığı çözümü ile bize ulaştı. Binası bulunmuş tadilatları yapılmış. Şimdi ruhsat aşamasındayız ve bize destek vermenizi istiyoruz demişti. Ön hazırlıklarımızı tamamlamak için planlarını istediğimizde tam bir şok ile karşı karşıyaydık.
Çünkü müşterimizin bulduğu tadilatını yaptığı yerin anaokulu olması mümkün ama kazanma ihtimali çok düşüktü. Bu durumu özetlediğimizde yapacak bir şey yok. Mecburen burayı anaokulu yapacağız, çok para harcadık buraya ve siz buranın ruhsatını alacaksınız.
Bazen yola çıkarken gözden kaçırdığımız o kadar çok detay var ki. Duygularımız bizi esir alıyor ve mantıklı karar vermemizi zorlaştırıyor. Müşterimizin isteği doğrultusunda ruhsat alım işlerinde desteğimizi sunduk. Ruhsatı aldık ama çok zorlu bir sürecin başladığını bunun ruhsat almaktan daha zor olduğunu açıkladık. Onun içinde bulunduğu durumu da değerlendirerek kazanabilmenin hangi şartlarda olabileceğini reklam stratejilerine kadar vermiş olduk. Başarılı oldu mu derseniz en azından zarar etmediğini söyleyebilirim. bina yapısı gereği zaten yüksek kazanç oluşturma potansiyeline sahip değil.
Vaka 5 Oyun evi açmak ve dönüştürmek
2025 yılı içinde belki de en çok karşımıza çıkan konu. Yapılan ani baskınlar oyun ve parti evlerinin korkulu rüyası olmuşken, Milli Eğitim Bakanlığının yeni yönetmeliği ile oyun evleri açılışı da bakanlığa bağlanmış oldu. Bu sayede bir çok oyun evi dönüşüm için arayışlara girdi. Yalnız burada küçük bir ayrıntı vermeliyim. anaokulu ya da kreş açma maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle oyun evleri daha çok tercih ediliyordu. Oyun evi açılışlarında belediyelerden çocuk kafe, parti evi gibi ruhsatlar alınıyordu. Bu durum sahadaki anaokulu ve kreşler için tehdit oluşturduğu için doğru bir hamle gibi duruyor. Yeni yönetmelikle bu sağlandı diyebiliriz. Gerçekten de adaletsiz bir durumdu.
Şimdi gelelim buradaki handikaplara. Oyun evi sahipleri dönüşüm için bize geldiklerinde çoğunun yeri küçük olmasından kaynaklı ruhsat almanın önünde ciddi engelleri bulunuyordu. Bir yatırımcımız destek almak istediğini her türlü burayı anaokuluna dönüştüreceğim demişti. Plan yoktu. Mecburen yerinde inceleme yapıp durumu görmemiz gerekiyordu.
Yerinde inceleme sonucu buranın anaokuluna dönüşme ihtimali yok. Çünkü asgari şartları sağlayabilecek bir yapı mevcut değildi. Sosyal hizmetlere bağlı kreş bile yapsak istekleri karşılama şansımız yoktu.
Bir başka oyun evinden anaokuluna dönüştürme işlemi sırasında binanın bu duruma muvafakat verip vermeyeceği konusu tam bir kaosa dönmüştü. Çünkü bina muvafakat vermeyi reddediyordu. Yapılan onca yatırım orada kalmıştı.
